جلوگیری از تخریب بنا و کاهش جریمه در تخلفات ساختمانی در حوزه شهری و غیرشهری

به موجب ماده ۱۰۰ شهرداری، ممانعت از ساخت بنا و مستحدثات و صدور رای مبنی بر تخریب و اعاده به وضع سابق در خصوص املاک واقع در حوزه شهر و حریم شهری در صلاحیت کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری و در خارج در حوزه شهر در صلاحیت کمیسیون تبصره ۲ ماده ۹۹ قانون شهرداری ها می باشد. و اعتراض به آرای این کمیسیون ها در صلاحیت دیوان عدالت اداری به عنوان عالی ترین مرجع نظارت اداری قضایی است.

نحوه دفاع و جلوگیری از تخریب بنا و کاهش جریمه در تخلفات ساختمانی در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری 

با احراز وقوع تخلف، شهرداری اقدام به تشکیل پرونده و ارجاع موضوع به کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری می نماید. با ارجاع پرونده، از سوی دبیرخانه کمیسیون موارد تخلفات ادعایی به مالک اعلام و  به او ۱۰ روز فرصت جهت ارائه لایحه دفاعیه می گردد. که وی می تواند اصالتا یا وکالتا توسط وکیل رسمی خود نسبت به ثبت لایحه و پیگیری پرونده اقدام نماید. 

عدم ارائه لایحه دفاعیه مانع از تصمیم گیری و صدور رای توسط کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری نمی باشد. فلذا تصور اینکه، عدم پیگیری پرونده موجب تجدید جلسه رسیدگی خواهد شد، تصوری اشتباه بوده و بعضا عدم ارسال لایحه دفاعیه و عدم پیگیری مناسب پرونده منتج به تضییع حقوق اشخاص می گردد. در ادامه به موجب تبصره ۱ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ، در مواردی که عملیات ساختمانی بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه انجام شده باشد، با احراز اینکه اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی در ساختمان احداثی رعایت نشده است، می تواند قلع تاسیسات و بنا های خلاف مشخصات مندرج در پروانه را طی تشریفاتی مورد حکم قرار دهد.

با توجه به اینکه ، ارجاع موضوع ضرورت یا عدم ضرورت تخریب بنا به کارشناس رسمی از اختیارات کمیسیون موضوع ماده ۱۰۰ قانون شهرداری و شعب دیوان عدالت اداری است و در صورت ضرورت جلب نظر کارشناس ، حسب مورد به تشخیص کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری و شعب دیوان عدالت اداری قابلیت ارجاع به کارشناس را دارد و با عنایت به اینکه رای کمیسیون ماده ۱۰۰ می بایست مستند و مستدل باشد و در آن مبنای احراز عدم رعایت اصول شهرسازی و فنی با بهداشتی ارائه گردد ، که دلیل اهم این امر ارجاع به کارشناسی است. 

بر همین اساس ، چنانچه کمیسیون بدون ارجاع به کارشناسی یا معاینه و تحقیقات محلی لازم اقدام به صدور حکم تخریب نماید ، از جهات اعلام ایراد از سوی مالک و ارجاع پرونده به کمیسیون تجدیدنظر و نهایتا طرح شکایت در دیوان عدالت اداری از حیث عدم رعایت قوانین و مقررات یا مخالفت با آنها می باشد.

نحوه اعتراض به رای کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها در دیوان عدالت اداری 

شهرداری پس از ابلاغ و اخطار می ‌تواند نسبت به اجرای رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری اقدام نماید و ذی نفع می بایست در جهت جلوگیری از حکم تخریب و پلمپ ناشی از تغییر کاربری، نسبت به اخذ درخواست توقف عملیات اجرائی از دیوان عدالت اداری اقدام نماید. در صورت دریافت دستور موقت در دیوان عدالت اداری ، شهرداری ها  اجازه اجرای رای کمیسیون را تا زمان صدور حکم قطعی نخواهند داشت.

نحوه رسیدگی در دیوان عدالت اداری که در حال حاضر به صورت یک مرحله ای است و پرونده مستقیما به یکی از شعبات تخصصی تجدیدنظر دیوان عدالت اداری ارجاع و صرفا با انجام رسیدگی شکلی و آن هم در حیطه احراز نقض قوانین و مقررات رسیدگی می شود. در صورت نقض رای، پرونده مجددا جهت رسیدگی به کمیسیون هم عرض ماده ۱۰۰  ارجاع و کمیسیون مذکور موظف است، با تمکین از رای دیوان و با رفع نواقص اعلامی در رای صادره از سوی دیوان عدالت اداری اقدام به صدور رای نماید. 

نحوه دفاع و جلوگیری از تخریب بنا و کاهش جریمه در تخلفات ساختمانی در کمیسیون تبصره ۲ ماده ۹۹ شهرداری 

توضیح مقدماتی اینکه، کمیسیون تبصره ۲ ماده ۹۹ قانون شهرداری ها به منظور نظارت ، پیشگیری و رسیدگی به تخلفات ساختمانی خارج از مفاد پروانه ساختمانی و ساخت و سازهای مخالف با اصول فنی و مهندسی، در خارج از حریم شهری، تشکیل شده است. که با توجه به اینکه پرونده های مطروحه در کمیسیون تبصره ۲ ماده ۹۹ قانون شهرداری ها در اغلب موارد با اعلام گزارشات تخلفات ساختمانی از واحد دهیاری به بخشداری مربوطه و متعاقبا با اعلام گزارش بخشداری یا فرمانداری یا سایر دستگاه های ذیربط به استانداری تشکیل می گردند.

استانداری مربوطه در مواردی که بنا در حال ساخت است، با صدور دستور توقف عملیات ساخت و از طریق ضابطان دادگستری، مانع ادامه فعالیت اجرائی ساخت می گردد. استانداری در مواردی که ساخت و ساز به اتمام رسیده باشد، جهت رسیدگی به تخلفات ارتکابی اقدام به ارسال پرونده به کمیسیون تبصره ۲ ماده ۹۹ قانون شهرداری ها می نماید. لذا ضابطان دادگستری یا استانداری ها و سایر ارگان های اداری راسا حق قلع و قمع بنای مستحدثه را تحت هر عنوان نخواهند داشت.

پس از ارجاع پرونده ها به این کمیسیون، کمیسیون موظف است ، ابتدا با توجه به طرح جامع مصوب و چنانچه طرح جامعی به تصویب نرسیده باشد، با رعایت ماده ۴ آیین‌نامه احداث بنا در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها مصوب ۱۳۵۵، نسبت به ‌صدور رأی قلع بنا یا جریمه معادل پنجاه درصد تا هفتاد درصد قیمت روز اعیانی تکمیل شده اقدام نمایند.

  و نکته حائز اهمیت اینکه، اختیار کمیسیون نسبت به صدور رای تخریب بنای مستحدثه یا صدور جریمه بدوا مقید به ارجاع امر به کارشناسی و احراز نقض مقررات فنی و بهداشتی در بنای مستحدثه و اثبات ضرورت امر تخریب است. لذا کمیسیون با توجه به فنی و تخصصی بودن احراز ضرورت تخریب موظف به اخذ نظریه کارشناس رسمی دادگستری جهت صدور رای تخریب بنا می باشد. عدم ارجاع به کارشناسی از موارد نقص در رسیدگی جهت طرح شکایت  در دیوان عدالت اداری می باشد.

  رأی تخریب که با اتکا به نظر کارشناس متخصص و با ذکر جهات لزوم تخریب صادر شده، موجب می‌شود رأی کمیسیون از اعتبار حقوقی لازم برخوردار باشد. همچنین شائبه مداخله کمیسیون در امور تخصصی و فنی و عدم توجه به دفاعیات و مستندات مضبوط در پرونده مرتفع شده و از تضییع حقوق مالی ذینفع جلوگیری می شود.

نحوه اعتراض به رای جلوگیری از تخریب بنا و کاهش جریمه در تخلفات ساختمانی کمیسیون تبصره ۲ ماده ۹۹ قانون شهرداری ها در دیوان عدالت اداری

مقدمتا تخلفات ساختمانی خارج از حریم شهری که غالبا در کنار ارتکاب جرم تغییر کاربری در اراضی کشاورزی صورت می گیرد. علاوه بر امکان ارجاع پرونده به دادسرا ، امکان ارجاع پرونده به کمیسیون تبصره ۲ ماده ۹۹ را برای دستگاه اجرائی فراهم می نماید.

 آرای صادره از سوی کمیسیون تبصره ۲ ماده ۹۹ قانون شهرداری ها قطعی و لازم الاجرا می باشد. و در قوانین کمیسیون تجدیدنظری جهت رسیدگی مجدد پیش بینی نشده است. نتیجتا با  توجه به قطعی و لازم الاجرا بودن، رای تخریب صادره به قید فوریت اجرا خواهد شد، لذا صرف طرح اعتراض به رای صادره در دیوان عدالت اداری مانع از اجرای رای کمیسیون نیست و ذی نفع باید ضمن دادخواست اعتراضی نسبت به طرح درخواست توقف عملیات اجرائی نیز اقدام نماید.

 مضافا اینکه اخذ تامین دلیل جهت احراز استحکام بنا و رعایت مقررات فنی و بهداشتی و شرایط وضعیت موجود ملک و درخواست ارجاع به کارشناسی می تواند نسبت به نقض رای مثمر ثمر باشد.

نکته حائز اهمیت دیگر اینکه، ذی نفع براساس تبصره ۲ ماده ۱۶ قانون دیوان عدالت اداری، می بایست ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ رای قطعی، نسبت به طرح شکایت در دیوان عدالت اداری اقدام نماید. در غیر اینصورت منتج به عدم امکان طرح شکایت در دیوان عدالت اداری خواهد شد. 

نحوه رسیدگی در دیوان عدالت اداری به صورت شکلی است و آن هم در حیطه احراز نقض قوانین و مقررات وارد رسیدگی شده و در صورت نقض رای از رسیدگی ماهیتی امتناع می نماید و پرونده را مجددا جهت رسیدگی به کمیسیون هم عرض ارجاع داده و کمیسیون مذکور موظف است با تمکین از رای دیوان و با رفع نواقص اعلامی در رای صادره از سوی دیوان عدالت اداری اقدام به صدور رای نماید

لکن در فرضی که، پرونده پس از نقض رأی شعبه تجدیدنظر دیوان عدالت اداری، مجددا به کمیسیون تبصره ۲ ماده ۹۹ قانون شهرداری ها ارجاع می شود و کمیسیون هم عرض بازهم بر رای سابق خود اصرار می ورزد یا ذی نفع باز هم مدعی عدم رعایت قوانین و مقررات در رسیدگی صورت گرفته باشد، می تواند ظرف ۳ ماه از تاریخ ابلاغ رای قطعی نسبت به طرح شکایت مجدد در دیوان عدالت اداری اقدام نماید و دیوان عدالت اداری در فرض پذیرش شکایت می تواند برخلاف رسیدگی شکلی سابق، این بار اقدام به صدور رای ماهیتی نماید.

موسسه حقوقی آبان 

النهایه با عنایت به حجم و پیچیدگی های دعاوی اراضی و املاک ، صرف مطالعه مطالب تقدیمی راهگشای حل مشکلات حقوقی مالکین محترم نمی باشد. لذا در جهت تسهیل اقدامات حقوقی و ممانعت از صدور آرای خلاف قانون ، بهره مندی از خدمات وکیل متخصص اراضی و املاک ، امری لازم و غیرقابل اجتناب است. بر همین اساس موسسه حقوقی آبان با بهره مندی از وکلای متخصص در این بخش، آمادگی کامل خود را جهت ارائه جامع ترین خدمات حقوقی اعلام می نماید.