علت طولانی شدن دوره رکود بازار مسکن چیست؟ چه زمانی رونق به بازار مسکن باز میگردد؟

به گزارش ایسنا، تورم بازار مسکن به کمتر از یک سوم نرخ تورم سایر کالاها رسیده است. خرداد امسال نرخ رشد قیمت مسکن در تهران ۹.۷ درصد بود در حالی که تورم عمومی سالیانه ۳۵.۵ درصد و تورم نقطه به نقطه ۳۱.۶ درصد اعلام شد. در این گزارش به بررسی دلایل رکود فعلی بازار مسکن در ایران و پیش‌بینی زمان احتمالی رونق آن پرداخته می‌شود.

دلایل رکود بازار مسکن در ایران

کاهش قدرت خرید مردم

یکی از اصلی‌ترین دلایل رکود بازار مسکن در ایران، کاهش قدرت خرید مردم به دلیل تورم بالا و کاهش ارزش پول ملی است. افزایش قیمت مسکن در سال‌های اخیر به حدی بوده است که بسیاری از خانوارها توانایی خرید یا حتی اجاره یک واحد مسکونی مناسب را ندارند. از سوی دیگر، افزایش نرخ تورم باعث کاهش ارزش پس‌اندازهای مردمی شده و امکان تأمین پیش‌پرداخت خرید مسکن را محدود کرده است. به همین دلیل بیشتر متقاضیان در سایت‌های املاک کیلید و دیوار به دنبال آگهی هایی با عنوان فروش فوری آپارتمان زیر قیمت در تهران هستند.

نرخ بالای تسهیلات بانکی

نرخ بهره بالای تسهیلات مسکن یکی دیگر از عوامل موثر در رکود بازار است. بانک‌ها به دلیل سیاست‌های پولی محدود، قادر به ارائه وام‌های مسکن با شرایط مناسب نیستند. وام‌هایی که ارائه می‌شوند نیز معمولاً مبلغ پایینی دارند و توانایی پوشش هزینه‌های خرید یک واحد مسکونی را ندارند. این موضوع باعث می‌شود که خریداران بالقوه از ورود به بازار مسکن منصرف شوند. برای مثال برای خرید خانه در تهران با میانگین قیمت مسکن ۹۰ میلیون تومان وام مسکن یک چهارم هزینه خرید یک آپارتمان ۵۰ متری در منطقه متوسط تهران را پوشش می‌دهد. در شهرهای دیگر کمی اوضاع بهتر است، برای خرید خانه در اصفهان با میانگین قیمت مسکن متری ۴۰ میلیون تومان، وام مسکن یک سوم هزینه خرید یک آپارتمان ۶۰ متری را پوشش می‌دهد

عدم تعادل عرضه و تقاضا

در سال‌های اخیر، تمرکز سازندگان مسکن بر ساخت مسکن لوکس و گران‌قیمت منجر به عدم تعادل در بازار شده است. بسیاری از این واحدها بدون خریدار باقی مانده‌اند، در حالی که نیاز اصلی بازار به واحدهای مسکونی با قیمت مناسب است. متقاضیان توانایی پرداخت هزینه خرید این واحدها را ندارد و سازندگان هم حاضر به پرداخت با قیمتی پایین تر از قیمت تمام شده نیستند. این عدم تعادل در عرضه و تقاضا رکود را تشدید کرده است.

عدم ثبات اقتصادی و نااطمینانی

بی‌ثباتی اقتصادی و نااطمینانی نسبت به آینده، یکی دیگر از عوامل کلیدی رکود بازار مسکن است. نوسانات شدید در نرخ ارز و سیاست‌های اقتصادی باعث شده تا سرمایه‌گذاران و خریداران از ورود به بازار مسکن خودداری کنند. این بی‌ثباتی به ویژه برای سرمایه‌گذارانی که به دنبال سودآوری در کوتاه‌مدت هستند، نقش بازدارنده‌ای دارد.

سیاست های ناموفق دولتی

برنامه‌های دولتی در حوزه مسکن، از جمله طرح‌هایی مانند مسکن مهر و مسکن ملی، نتوانسته‌اند به طور کامل مشکلات بازار را حل کنند. بسیاری از این طرح‌ها به دلیل ضعف در اجرا و کمبود منابع مالی با شکست مواجه شده‌اند. همچنین، سیاست‌های کنترلی مانند افزایش مالیات بر معاملات مسکن نیز نتوانسته‌اند تأثیر مثبتی بر بازار داشته باشند و گاهی حتی منجر به کاهش معاملات شده‌اند.

کاهش تمایل به سرمایه‌گذاری در مسکن

سرمایه‌گذاری در بازار مسکن که در گذشته یکی از گزینه‌های مطمئن و سودآور بود، به دلیل کاهش بازدهی نسبت به سایر بازارها مانند ارز، طلا و بورس، کاهش یافته است. بسیاری از سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند سرمایه خود را به بازارهایی با نقدشوندگی بالاتر و ریسک کمتر منتقل کنند.

مهاجرت و تغییر الگوی زندگی

روند فزاینده مهاجرت به خارج از کشور و تغییر الگوی زندگی مردم نیز بر رکود بازار مسکن تأثیرگذار بوده است. کاهش جمعیت فعال در بازار مسکن و تغییر نیازهای مسکونی، باعث کاهش تقاضا برای خرید خانه شده است.

پیامد های رکود بازار مسکن

رکود در بازار مسکن نه تنها برای خریداران و فروشندگان، بلکه برای کل اقتصاد کشور پیامدهای منفی به همراه دارد. کاهش معاملات مسکن منجر به کاهش درآمد سازندگان، کارگران ساختمانی و صنایع وابسته می‌شود. همچنین، رکود در این بخش می‌تواند رشد اقتصادی کشور را کاهش داده و نرخ بیکاری را افزایش دهد.

چه زمانی بازار مسکن رونق می‌گیرد؟

پیش‌بینی زمان رونق بازار مسکن در ایران به عوامل مختلفی بستگی دارد. در ادامه به مهم‌ترین پیش‌نیازهای رونق بازار اشاره می‌کنیم:

بهبود قدرت خرید مردم

اولین و مهم‌ترین شرط برای رونق بازار مسکن، افزایش قدرت خرید مردم است. این امر تنها از طریق کاهش تورم، افزایش درآمدها و ارائه تسهیلات بانکی مناسب امکان‌پذیر است. دولت باید سیاست‌هایی را اجرا کند که منجر به کاهش فشارهای اقتصادی بر مردم و افزایش دسترسی به وام‌های مسکن شود.

کاهش نرخ بهره تسهیلات بانکی

یکی دیگر از عوامل کلیدی، کاهش نرخ بهره تسهیلات بانکی است. ارائه وام‌های با نرخ بهره پایین‌تر و شرایط بازپرداخت طولانی‌تر می‌تواند خریداران را به ورود به بازار تشویق کند.

ثبات اقتصادی

ثبات اقتصادی و کاهش نوسانات در بازار ارز و سیاست‌های کلان اقتصادی، از دیگر پیش‌نیازهای رونق بازار مسکن است. زمانی که سازندگان، سرمایه‌گذاران و خریداران احساس امنیت اقتصادی داشته باشند، بازار مسکن رونق خواهد گرفت.

اصلاح سیاست های عرضه و تقاضا

برای رونق بازار، باید تمرکز بر تولید مسکن با قیمت مناسب و متناسب با نیازهای جامعه باشد. دولت می‌تواند با ارائه مشوق‌های مالیاتی به سازندگان، تولید مسکن ارزان‌قیمت را افزایش دهد.

جذب سرمایه گذاری داخلی و خارجی

جذب سرمایه‌گذاری داخلی و خارجی در بخش مسکن می‌تواند تأثیر قابل‌توجهی بر رونق این بازار داشته باشد. برای این کار، باید قوانین حمایتی و مشوق‌های مالی برای سرمایه‌گذاران وضع شود و قوانین ورود سرمایه گذاران به بازار مسکن تسهیل شود

حل معضل خانه‌های خالی

بسیاری از خانه‌های خالی که عمدتاً در بخش لوکس بازار قرار دارند، می‌توانند با سیاست‌هایی مانند مالیات بر خانه‌های خالی وارد بازار شوند. این امر می‌تواند تا حدی تعادل عرضه و تقاضا را بهبود بخشد.

کاهش هزینه‌های ساخت و ساز

با کاهش هزینه‌های مربوط به ساخت‌وساز از طریق ارائه یارانه‌ها یا تسهیلات به سازندگان، می‌توان قیمت نهایی مسکن را کاهش داد و تقاضا را افزایش داد.

نتیجه‌گیری

رکود بازار مسکن در ایران نتیجه ترکیبی از عوامل اقتصادی، اجتماعی و سیاسی است که بر عرضه و تقاضا تاثیر گذاشته است. برای خروج از این رکود و بازگشت رونق به بازار، لازم است که دولت و بخش خصوصی به صورت هماهنگ اقداماتی انجام دهند که شامل افزایش قدرت خرید مردم، اصلاح سیاست‌های بانکی و جذب سرمایه‌گذاری‌های جدید است.

با توجه به شرایط فعلی، پیش‌بینی می‌شود که در صورت اجرای سیاست‌های مناسب و بهبود شرایط اقتصادی، بازار مسکن طی چند سال آینده شاهد رونق نسبی باشد. با این حال، دستیابی به رونق پایدار نیازمند برنامه‌ریزی بلندمدت و اقدامات ساختاری است.