نویسنده: میسا بنی طرف
بروزرسانی: 11 آذر 1400
ستاره | سرویس عمومی – مبایعه نامه یا همان بیع نامه، قراردادی است که به موجب آن خرید و فروش صورت می‌گیرد. بر اساس این قرارداد که عرفا به صورت مکتوب بین طرفین منعقد می‌شود، مالی در مقابل عوضی فروخته می‌شود. در این مقاله به شرح شرایط صحت و محدودیت های این عقد و همچنین نمونه مبایعه نامه املاک و تفاوت بیع نامه که سندی عادی است با سند رسمی می‌پردازیم.
شرایط عمومی صحت عقد بیع مطابق قانون ایران
عقد بیع یکی از عقود معین است که نه تنها در قانون مدنی شرایط انعقاد و آثار آن جداگانه طرح شده، بلکه بسیاری از قواعد عمومی قراردادها را نیز با خود دارد .
- وجوب اهلیت طرفین برای معامله و تصرف: طبق قانون مدنی، هر یک از بایع و مشتری (خریدار و فروشنده) باید علاوه بر اهلیت قانونی برای معامله، اهلیت برای تصرف در مبیع یا ثمن را نیز داشته باشند.
- رضایت طرفین: عقد بیع باید مقرون به رضای طرفین باشد و عقد مکره نافذ نیست مگر بعد از اجازه مالک.
- معلوم و معین بودن عوضین معامله
- مالیت داشتن عوضین
- قابل خرید و فروش بودن عوضین (مثلا مال وقفی نباشد)
۲ نمونه قرارداد مبایعه نامه املاک و خودرو
نمونه مبایعه نامه ملک
نمونه قرارداد مبایعه نامه خودرو
تفاوت مبایعه نامه با سند رسمی
پیش از هر چیز باید بدانید مبایعه نامه یک سند عادی محسوب می‌شود؛ یعنی سندی است فقط بین دو طرفی که آن را منعقد کرده‌اند و قائم مقام آن‌ها از جمله وراث، الزام آور است. مثل قراردادهای بیع که دو طرف (در بنگاه املاک و اتومبیل یا بین خودشان) منعقد می‌کنند.
در مقابل آن، سند رسمی سندی است که مأموران رسمی آن را (در دفترخانه) تنظیم کرده باشند. اسناد رسمی در برابر همه افراد قابل استناد هستند.
قوانین ثبت در مورد بیع املاک
بر طبق مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت، کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاک ثبت شده و همچنین املاکی که ثبت نشده، ولی در نقاطی واقع است که وزارت دادگستری مقتضی می‌داند، باید با سند رسمی انجام شود. ماده ۴۸ در مقام بیان ضمانت اجرای این حکم می‌گوید: «سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده، در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.»
ماده ۲۲ قانون ثبت نیز درباره املاک ثبت شده مقرر می‌دارد: «همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به نام او ثبت شده و یا کسی را که مالک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده … مالک خواهد شناخت … »
اما اگر معامله ای ملکی، با سند عادی مبایعه نامه انجام شود ولی دو طرف در دادگاه به وقوع آن اعتراف کنند، آیا دادگاه می‌تواند حکم به وقوع بیع دهد، یا شناسایی بیع حتی در رابطه خریدار و فروشنده نیز، با قانون ثبت منافات دارد؟
تفاوت املاک ثبت شده و ثبت نشده در دادگاه
- املاک ثبت نشده: در مورد املاک ثبت نشده، چون ضمانت اجرای تنظیم سند رسمی و ثبت در دفتر املاک، تنها این است که سند عادی در دادگاه پذیرفته نشود، باید پذیرفت که تشریفات ثبت برای اثبات عقد است و نه وقوع آن. بنابراین اگر خوانده به وقوع بیع اقرار کند، دادگاه باید آن را به عنوان دلیل بپذیرد.
- املاک ثبت شده: درباره املاک ثبت شده چون ماده ۲۲ صراحت دارد که «دولت فقط کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده … مالک خواهد شناخت …»، وقوع بیع بستگی به تشریفات ثبت دارد.
تفاوت قولنامه فروش املاک ثبت شده با مبایعه نامه
اثر قولنامه ایجاد التزام به خرید و فروش است و نباید آن را عقد تملیکی شمرد و باید بین آن‌ها تفاوت قائل شد. به ویژه در خرید و فروش املاک ثبت شده، سند عادی قولنامه هیچ گاه دو طرف را از انتقال رسمی در دفتر اسناد رسمی بی نیاز نمی‌کند؛ زیرا تنظیم سند رسمی انتقال، مقدمه ضروری ثبت ملک در دفتر املاک به نام خریدار است و مطابق ماده ی ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک «همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده … مالک خواهد شناخت».
این قاعده مزبور به نظم عمومی است و اعلام دو طرف در اینکه سند «بیع نامه» است اثری در امکان تخلف از آن ندارد. با وجود این، پاره ای از محاکم «مبایعه نامه» و اسناد خرید و فروش را تملیک می‌پندارند که باید از این پندار باطل پرهیز کرد.
وعده متقابل بیع (قولنامه) چیست؟
در مواردی که طرفین خرید و فروش قصد معامله را دارند که هنوز مقدمات آن فراهم نشده است، قراردادی می‌بندند و تعهد می‌کنند که معامله را با شرط معین و در مهلت خاص انجام دهند. سندی را که در این باب تنظیم می‌شود وعدۀ بیع و در زبان عرف «قولنامه» می‌نامند.
مثال:
من مایلم خانه ی خود را به شما بفروشم و درباره ی قیمت و شرایط انجام معامله نیز به توافق رسیده ایم ولی شما برای تهیه پول به چند روز مهلت احتیاج دارید و من نیز باید برای گرفتن حساب مالیاتی و عوارض نوسازی اقدام کنم تا تنظیم سند در محضر ممکن باشد. پس برای اینکه هر دو به معامله ی نهایی پایبند شویم، سندی می نویسیم و ضمن آن من تعهد می‌کنم که اسناد لازم را ظرف یک ماه تهیه کنم و برای انتقال خانه ام در برابر صد میلیون تومان در فلان دفتر حاضر شوم و شما نیز متقابلا ملتزم می‌شوید که به همان دفتر برای معامله بیایید.
بدین ترتیب هدف از تنظیم قولنامه این است که برای دو طرف دِینی به وجود آید که موضوع آن انشا عقد بیع است. به همین جهت، اگر یکی از آن دو از اجرای تعهد خود سر باز زنند، دیگری می‌تواند الزام او را به بیع از دادگاه بخواهد.
قولنامه همراه با وجه التزام
در بسیاری از موارد، گذشته از تعهد به انتقال، وجه التزامی نیز به عنوان ضمانت اجرای این تعهد معین می‌شود. برای مثال در قولنامه ای که برای فروش اتومبیل تنظیم می‌شود، شرط می‌کنند که هرگاه یکی از آن دو از حضور در محضر رسمی و انجام معامله منصرف شود، موظف است مبلغی به دیگری بدهد.
در چنین فرضی اختلاف شده که آیا قید وجه التزام بدین معنی است که متخلف با پرداخت آن، دیگر التزامی به انجام دادن معامله ندارد؟ یا هدف این است که مشروط له در خواستن این وجه یا درخواست اجبار طرف خود به بیع آزاد باشد و بنابراین او می‌تواند الزام متعهد را به بستن عقد از دادگاه بخواهد؟
مطابق رای اصراری دیوان عالی کشور ضمانت اجرای عدم انجام معامله را، به پیروی از قصد مشترک طرفین در اکثر مواقع، الزام متعهد به انجام معامله دانست.
کاربران گرامی؛ در پایان به شما پیشنهاد می‌کنیم درباره عقد هبه و رجوع از آن نیز در ستاره مطالعه کنید. همچنین می‌توانید مراحل انحصار وراثت و مدارک لازم آن را بخوانید.
