هر آنچه باید از سرقفلی و قوانین آن بدانید!

ستاره | سرویس عمومی – آیا تا به حال در سر در مغازه‌ها و آگهی‌های فروش مغازه با عبارت “سرقفلی مغازه به فروش می‌رسد” برخورد کرده‌اید؟ آیا برایتان این سؤال پیش آمده که سرقفلی چیست و چگونه منتقل می‌شود؟ در این مطلب قصد داریم در این باره بیشتر بدانیم.

 

سرقفلی چیست؟

در قانون قدیمی، سرقفلی یا همان حق کسب و پیشه یا تجارت چنین تعریف شده است: «حقی که قانون‌گذار برای مستأجران اماکن تجاری در نظر می‌گیرد تا از آن‌ها حمایت کند». نکته قابل توجه این است که این حق تنها مخصوص املاک تجاری است و برای اماکن مسکونی چنین حقی تعریف نمی‌شود. هنگام بستن قرارداد، مستأجر مبلغی را با عنوان سرقفلی مغازه به مالک پرداخت می‌کند که به این کار خرید سرقفلی گفته می‌شود.

در سرقفلی، مالک بعد از تمام شدن قرارداد اجاره مستأجر، نمی‌تواند از او بخواهد مغازه تجاری را تخلیه کند، بلکه قرارداد اجاره به صورت خودکار تمدید می‌شود. طبق قانون سرقفلی، مستأجر تا هر وقت که دلش بخواهد می‌تواند در مغازه بماند. در صورتی که مالک ملک بخواهد به قرارداد خاتمه دهد، باید مبلغ حق کسب و پیشه یا تجارت را به مستأجر بپردازد. در واقع مبلغ حق کسب و پیشه یا تجارت، ارزش، اعتبار و شهرتی است که مستأجر در آن محل به دست آورده است.

به عنوان مثال تصور کنید مغازه متروکه‌ای را اجاره کرده‌اید و کسب و کاری را در آنجا راه‌اندازی کرده‌اید. بعد از تلاش‌های زیاد، کسب و کارتان رونق گرفته است و مشتریان زیادی جمع کرده‌اید. اگر بعد از چنین حالتی و بعد از اتمام قرارداد اجاره، مالک از شما بخواهد مغازه را تخلیه کنید، در واقع قصد دارد از شهرت و اعتباری که جمع کرده‌اید به صورت رایگان و به نفع خودش استفاده کند. در چنین حالتی شما مجبور هستید مغازه را تخلیه کنید و به مغازه دیگری بروید و باز روز از نو و روزی از نو!

 

مبلغ سرقفلی چگونه تعیین می‌شود؟

مبلغ و میزان سرقفلی با توجه به موارد مختلفی از جمله موقعیت محل ملک و کیفیت و تجهیزات مورد اجاره تعیین می‌شود. مبلغ سرقفلی را مالک تعیین می‌کند.

 

در سرقفلی، مالک چگونه می‌تواند به قرارداد خاتمه دهد؟

به سه دلیل زیر مالک می‌تواند قرارداد را فسخ کند:

• در صورتی که مالک، قصد تخریب یا بازسازی ملک را داشته باشد.
• در صورتی که مالک بخواهد خودش یا اطرافیان نزدیکش از ملک استفاده کنند.
• در صورتی که مالک بخواهد در مغازه‌اش کسب و کاری راه‌اندازی کند.

 

انواع سرقفلی

امروزه دو نوع سرقفلی در میان بازاریان رواج دارد:

• سرقفلی حاصل از حق کسب و پیشه
• سرقفلی واقعی

 

سرقفلی حاصل از حق کسب و پیشه

سرقفلی حاصل از حق کسب و پیشه مربوط به قراردادهای اجاره قدیمی یعنی اجاره‌های قبل از سال ۱۳۷۶ است. این نوع سرقفلی در واقع حقوق قانونی مستأجر سابق یک محل است که دست به دست واگذار می‌شود و در میان عامه مردم سرقفلی نام گرفته است.

سرقفلی واقعی

در سرقفلی واقعی، مالک مغازه بدون واگذار کردن ملکش، حق کسب و کار در ملک یا همان سرقفلی ملک را برای مدت نامحدود با شرایط خاص و اجاره ماهیانه به فردی واگذار می‌کند. در این صورت مالک سرقفلی، بدون اینکه در اعیان یا زمین مغازه مالکیتی داشته باشد، می‌تواند از مغازه و کسب و کار در آنجا استفاده کند.

 

ویژگی‌های سرقفلی

حق سرقفلی دارای ویژگی‌های زیر است:

• حق سرقفلی قابل معامله، رهن و توارث است.
• حق سرقفلی پایدار نیست و قابل تغییر است.
• در سرقفلی اجبار قانونی وجود ندارد و سرقفلی بر اساس توافق طرفین است.
• برای اینکه بتوانید سرقفلی را انتقال دهید باید اجازه مالک را داشته باشید. در صورتی که اجازه مالک را به دست آوردید، سرقفلی را می‌توانید با سند عادی منتقل کنید.
• در حق سرقفلی، مالیات بر درآمد بر عهده مستأجر و مالیات بر اجاره بر عهده مالک است.

 

 

روش‌های انتقال سرقفلی

سرقفلی را می‌توان به سه روش اختیاری، قهری و قضایی منتقل کرد.

۱. انتقال اختیاری سرقفلی

به این معنا که سرقفلی با رضایت مالک به شخص دیگری منتقل می‌شود. انتقال سرقفلی می‌تواند با سند عادی یا سند رسمی انجام شود.

۲. انتقال قهری سرقفلی

در انتقال قهری، مالک فوت کرده است حقوق کسب و پیشه یا همان حقوق حاصل از اجاره به ورثه منتقل شده است.

۳. انتقال قضایی سرقفلی

در انتقال قضایی، مقام قضایی حکم انتقال سرقفلی را می‌دهند.

 

هنگام فروش سرقفلی باید به چه نکاتی توجه کرد؟

برای فروش سرقفلی باید موارد زیر را رعایت کنید:

• اگر قصد فروش یا واگذاری سرقفلی که خریداری کرده‌اید را دارید، باید اول از همه این موضوع را با اظهارنامه به اطلاع مالک برسانید.
• اگر مالک موافق انتقال ملک نیست، مالک سرقفلی یا همان مستأجر باید به دادگاه برود و با گرفتن مجوز انتقال به صورت قانونی، نسبت به انتقال سرقفلی اقدام کند.
• مالک سرقفلی قبل از انتقال سرقفلی، باید بداند آیا مدت زمان اجاره‌اش منقضی شده است یا خیر؟ اگر مدت زمان اجاره به پایان رسیده بود، باید از طریق مراجع قضایی دعوای الزام به تنظیم اجاره نامه را علیه مالک مطرح کند و سپس انتقال ملک را انجام دهد.

 

نحوه محاسبه سرقفلی چگونه است؟

سرقفلی را دادگاه با توجه به موارد زیر تعیین می‌کند:

• موقعیت و مرغوبیت محل کسب یا تجارت
• شرایط و کیفیت اجاره از لحاظ مزایایی که در اجاره‌نامه برای مالک یا مستأجر لحاظ شده است.
• طول مدت اشتغال مستأجر به کسب و کار در محل اجاره و حسن شهرت او که در معروفیت محل اثر داشته است.
• وضع محل اجاره از نظر بنا
• مخارجی که مستأجر برای آماده‌سازی و تزئینات متحمل شده (مثلا هزینه قفسه‌بندی، اشیا مورد نیاز و…)
• نوع کسب و کار مستأجر

 

 

آیا در صورت خرید سرقفلی مغازه، باید اجاره نامه هم تنظیم شود؟

بله با خرید سرقفلی حتما باید اجاره نامه تنظیم شود و مدت اجاره نامه می‌تواند به دلخواه و با توافق طرفین معین شود. اگر ملک تجاری به شخص دیگری فروخته شود، قرارداد اجاره نامه همچنان معتبر است.

کلام آخر

هنگام عقد قرارداد سرقفلی حتما باید اجاره نامه تنظیم کنید. هنگام فسخ قرارداد، حق سرقفلی به قیمت روز محاسبه شده و این مبلغ توسط مالک به دارنده حق سرقفلی که همان مستأجر است پرداخت می‌شود. به نظر شما هنگام انتقال سرقفلی باید به چه نکات دیگری توجه کنیم؟ می‌توانید در بخش “نظرات و پرسش‌ها” از تجربیات خود هنگام خرید سرقفلی بنویسید.