نداشتن قرارداد اجاره یا قرارداد اجاره شفاهی چه معایبی دارد؟

ستاره | سرویس عمومی – درواقع قوانین جاری اجاره ملک، مالک و مستأجر را ملزم می‌کند تا برای ثبت قانونی و پیگیری‌های بعدی معامله خود، قرارداد اجاره مکتوب داشته باشند. درنتیجه هرگونه ثبت یا تمدید اجاره بدون قرارداد کتبی، شامل قانون نمی‌شود و در مواقعی همچون تخلیه یا مشکلات مشابه، کمکی به طرفین نمی‌کند. درواقع حکم تخلیه مستاجر بدون قرارداد آن‌چنان هم آسان صادر نمی‌شود. در ادامه این مطلب، با چگونگی و مشکلات متعدد شرایط فسخ قرارداد اجاره شفاهی و همچنین معایب قراردادهای غیر مکتوب آشنا می‌شوید.

 

نداشتن قرارداد اجاره چه معایبی دارد؟

هیچ‌کس از افراد مضطربی که در راهروهای طولانی دادگاه منتظر حکم قاضی مانده‌‌‌ روزی فکرش را هم نمی‌کرد که به خاطر نبستن قرارداد کارش به اینجا بیفتد. بعضی از مالکان و مستأجران، تنها به قرارداد شفاهی تکیه دارند. در برخی موارد، به خاطر جنس دوستانه‌تر روابط خرید و فروش در دیوار  ابتدا همه‌چیز خوب پیش می‌رود اما به مرور زمان‌بر سر مسائل کوچک اختلاف‌نظرهای بزرگ پیدا می‌کنند و سپس زیر قول شفاهی که به هم داده‌اند می‌زنند.

بر اساس قانون اجاره سال ۱۳۵۶، امکان ثبت قرارداد اجاره به هر دو صورت کتبی یا شفاهی وجود داشت؛ اما از سال ۱۳۷۶ دیگر کتبی بودن قرارداد الزامی شد. پس فراموش نکنید که قراردادهای شفاهی از شمول قانون خارج هستند.

 

 

مثال‌هایی از چالش‌های حقوقی نداشتن قرارداد اجاره

• برخی اوقات، مالک به قرارداد شفاهی خود عمل نمی‌کند. برای مثال پس از مدتی صاحب ملک ادعا می‌کند پول رهن دریافتی، کمتر از ادعای مستأجر است. در موارد مشابه، هنگام اجاره وعده تعمیر جزییاتی در خانه به شما داده می‌شود، اما به خاطر نداشتن قرارداد مکتوب، مالک زیر قولش می‌زند. در این صورت جهت اثبات حرف خود باید اگر شاهد یا مدرکی مانند رسید و فاکتور دارید، به مراجع قضایی مانند شورای حل اختلاف ارائه کنید.
• مستأجر از ابتدا با صاحب‌خانه در میان گذاشته که قرار است در آن واحد مسکونی شرکت کوچکی را مستقر کند، اما این موضوع را به صورت شفاهی بیان کرده روی کاغذ قرارداد ثبت نمی‌کنند. پس از مدتی صاحب‌خانه زیر حرف خود می‌زند. در این صورت مستأجر هیچ سندی برای اثبات حرفش ندارند. او باید یا طبق خواسته صاحب‌خانه عمل کرده، یا خانه را تخلیه کند. درنهایت مستأجر می‌تواند با مراجعه به دادگاه راه‌حلی برای ماجرا پیدا کند. البته باز هم به‌خاطر نداشتن قرارداد اجاره یا نبود بندهای مشخص در قرارداد، با مشکل روبه‌رو می‌شود.
• مستأجری به دلیل درخواست زودهنگام صاحب‌خانه برای تخلیه از او شکایت کرده‌ است. طبق قانون صاحب‌خانه هنگام درخواست تخلیه ملک پیش از موعد مقرر، می‌تواند با دلایل قانع‌کننده برای قاضی، مستأجر را مجبور به تخلیه کند. ازطرفی در چنین شرایطی با داشتن قرارداد، مستأجر نیز از حق دریافت جریمه برخوردار خواهد بود. درواقع حکم تخلیه مستاجر بدون قرارداد چیزی نیست که در قانون مرسوم باشد و صاحب‌خانه برای دریافت حکم، نیاز به قرارداد مکتوب دارد.
• صاحب‌خانه‌ای ملک خود را بدون قرارداد در اختیار مستأجر می‌گذارد. مستأجر آن مکان را به هر دلیلی به فرد دیگری اجاره می‌دهد. طبق قانون مستأجر می‌تواند ملک را برای همان کاری که خودش اجاره کرده به دیگری اجاره دهد، مگر اینکه این حق در قرارداد سلب شده باشد. فراموش نکنید که درصورت نداشتن قرارداد اجاره، مالک نمی‌تواند به این کار اعتراض کند چراکه در قول و قرار شفاهی درباره شرط اجاره به غیر، سند کتبی وجود ندارد.
• مستأجری تصمیم می‌گیرد پارکینگ خانه خود را اجاره دهد. بین او و صاحب‌خانه هم قبلاً قراردادی منعقد شده است؛ اما آیا او می‌تواند بدون اشاره به اجاره پارکینگ در قرارداد، آن را به فرد دیگری هم اجاره دهد؟ خیر. پس اگر خانه‌ای اجاره می‌کنید و روی درآمد اجاره پارکینگ آن حساب کرده‌اید، بهتر است از همان ابتدا، شرایط را در قرارداد اجاره ذکر کنید.
• خانه‌ای را بدون داشتن برگه وکالت‌نامه به‌صورت شفاهی اجاره می‌کنید، اما بعد از مدتی فرد دیگری از راه می‌رسد و از این قرارداد اظهار بی‌اطلاعی می‌کند. در این شرایط اگرچه با داشتن سند مکتوب شرایط اثبات برای شما راحت‌تر می‌شود، اما درواقع مالک به‌راحتی می‌تواند حکم تخلیه ملک را گرفته و خانه را از شما پس بگیرد.

 

اشکال تمدید اجاره بدون قرارداد

بسیاری از افراد، قرارداد اجاره خانه یا مغازه اولیه را مکتوب می‌کنند، اما برای تمدید دیگر به دفتر مشاور املاک یا دفتر ثبت اسناد رسمی نمی‌روند. فراموش نکنید که اگر بعدا بین طرفین اختلافی به‌وجود بیاید، امکان اثبات آن بدون مدرک و سند راهی بسیار سخت و در بیشتر مواقع غیرممکن خواهد بود.

نکته جالب‌توجه در تمدید اجاره بدون قرارداد این است که در برخی موارد، اسنادی مانند پیامک را هم می‌توان به‌عنوان رضایت مالک یا تایید شرایط، به مراجع قانونی ارائه کرد. به‌عنوان مثال اگر بدون ثبت قرارداد اجاره کتبی جدید، تصمیم به تمدید داشتید و مالک هم ازطریق پیامک، تایید تمدید و هزینه سال جدید را اعلام کرد، بعدا سند لازم را برای احقاق حق در اختیار خواهید داشت.

 

 

حضور شاهد در تمدید قرارداد بدون اجاره هم به مستاجر یا مالک کمک می‌کند. به‌عنوان مثال اگر دو نفر (مشاور املاک یا افراد دیگر) از تمدید قرارداد اجاره به صورت شفاهی مطلع بوده و حاضر به شهادت در دادگاه باشند، می‌توان ادعای طرف مقابل را رد کرد. در غیر این‌صورت، مالک یا مستاجر می‌توانند طبق سند مکتوب، شکایت کنند.

در مجموع، داشتن قرارداد اجاره کتبی و جزئیاتی که در قرارداد ذکر می‌شود، به هر دو طرف کمک می‌کند تا درصورت رخ دادن اختلاف نظر و دعوای حقوقی، سندی برای اثبات ادعاهای خود در اختیار داشته باشند.

 

شرایط فسخ قرارداد اجاره شفاهی

همان‌طور که گفته شد، قرارداد اجاره شفاهی از سندیت لازم در دعاوی حقوقی برخورداد نیست. درنتیجه شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر یا موجر درصورت عدم ثبت کتبی، آن‌چنان آسان نخواهد بود.

در تمامی پیشنهادهای کارشناسی حقوقی برای شرایط فسخ قرارداد اجاره پیشنهاد می‌شود که به مواد و شرایط قرارداد کتبی مراجعه کنید. درنتیجه مالک و مستاجری که در زمان شروع دوره اجاره، قراردادی ثبت نکرده‌اند، برای فسخ قرارداد اجاره شفاهی با چالش‌های زیادی روبه‌رو می‌شوند. مگر اینکه هریک از طرفین، سند یا شاهدی بر ادعاهای خود داشته باشد.

دریافت خسارت از مستأجر هنگام تخلیه درصورت نداشتن قرارداد اجاره غیرممکن است. درحالی‌که بر اساس قرارداد اجاره مکتوب می‌توان خسارت ناشی از تأخیر تخلیه را از مبلغ رهن کم کرد؛ اما اگر قراردادی منعقد نشده باشد به لحاظ قانونی دست مالک برای این کار بسته است. درنهایت حکم تخلیه مستاجر بدون قرارداد مفهوم خاصی ندارد و از شرایط قانونی بهره‌مندی نمی‌شود.

نوشتن قرارداد اجاره کتبی در  اجاره خانه مبله  هم اهمیت بسیار زیادی دارد. در این قرارداد می‌توان تمامی شرایط لوازم و تجهیزات موجود و شرایط نگهداری از آن‌ها را ذکر کرد.

 

 

شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر

در قرارداد اجاره مغازه یا خانه، اشاره کاملی به شرایط فسخ شده است. در ادامه، برخی از شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر را ذکر می‌کنیم:

• در قرارداد، به حق فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر اشاره شده باشد. در چنین مواردی، دلایل و شرایط قانونی فسخ قرارداد با توافق طرفین ثبت می‌شود.
• ملک مورد معامله، برخی از شرایط ثبت شده در قرارداد اجاره را نداشته باشد.
• بخشی از خانه یا مغازه به گونه‌ای تخریب یا معیوب شود که امکان بهره‌برداری توسط مستاجر از بین برود. البته شرایط تعمیر هم نباید وجود داشته باشد.
• مالک به تعمیر قسمتی از ملک در موعد مقرر تعهد کرده و به تعهد خود عمل نکند.

باوجود تمام حقوقی که قانون برای فسخ قرارداد در اختیار مستاجر می‌گذارد، زمانی که قرارداد مکتوبی موجود نبوده و مستأجر خواهان فسخ باشد، نمی‌توان از این شرایط استفاده کرد. درنهایت او باید با پرداخت خسارت به مالک، پول رهن خود را پس بگیرد. درمقابل درصورت نداشتن قرارداد اجاره اگر مالک بخواهد قرارداد را فسخ کند هم راه طولانی برای گرفتن حق فسخ در پیش دارد.

 

ترفند کارشناسی قرارداد اجاره و فروش

در معامله‌های رهن و اجاره خانه  همیشه از مشاوره کارشناسان حقوقی استفاده کنید. در همه شرایط به یاد داشته باشید که قراردادهای شفاهی در مجامع قانونی سندیت لازم را ندارند و نمی‌تواند به آن‌ها اتکا کرد. در ادامه، نظر یک کارشناس حقوقی را درباره نداشتن قرارداد اجاره و فروش می‌خوانید:

 اگر معامله شما مبایعه‌نامه یا قولنامه نداشته باشد وارثان فروشنده حق دارند که زیر حرف خریدار بزنند و ادعا کنند که اصلاً هیچ معامله‌ای انجام نشده است. برای همین است که حقوق‌دانان همیشه بر سر تنظیم سند در دفترخانه یا مشاور املاک تأکید می‌کنند. حتی اگر هنگام خرید یا اجاره به مستأجر وکالت‌نامه هم نشان داده شد باید بر منعقد کردن قرارداد به صورت مکتوب تأکید کنید. برخی برای اطمینان بیشتر حتی قرارداد اجاره را هم در دفتر تنظیم اسناد رسمی منعقد می‌کنند که به نظر ما این نوع قرارداد مطمئن‌تر است. – صادقی. دفتردار

 

منبع: دیوار